上下圖均為修復前外墻脫落的情況。

小區外墻脫落的情況很常見，很多因為外墻掉落起訴開發商的訴訟都出現在外墻質保期內，但像這樣在交房多年后仍以工程質量問題為由要求開發商賠償財產損失并勝訴的案例，在全國都非常少見

法院審理認為，開發商作為涉案小區的開發商，為防止高空墜物，保障居民人身財產安全，有責任對存在施工質量缺陷的外墻維修費用承擔賠償責任，以共同維護弘揚和諧、法治的社會主義核心價值觀

《法治周末》記者 肖莎

時代國際嘉園業委會主任張財林最近成了小區路面鋪設專家。

在來自開發商的700多萬元賠償款打到業委會賬戶后，經業主大會投票，這個位于北京市東三環的小區準備啟動路面鋪設等工程。

不久前，時代國際嘉園業委會在因小區外墻脫落引發的和開發商之間的財產損害賠償案中勝訴，賠償款由此而來。

海潤天睿律師事務所律師劉志成是這場官司中業委會方的代理律師，他告訴《法治周末》記者，小區外墻脫落的情況很常見，很多因為外墻掉落起訴開發商的訴訟都出現在外墻質保期內，但像這樣在交房多年后仍以工程質量問題為由要求開發商賠償財產損失并勝訴的案例，在全國都非常少見。

業主大會同意對小區路面重新鋪設后，一向較真的張財林開始研究，如何在保證高質量的前提下，把花費控制到最低。

“現在小區交房17年，路面已經出現多處塌陷，我們希望通過這次路面重新鋪設，70年產權到期的時候，小區地面依然質量完好?！睆堌斄终f。

耗時近3年打贏官司

完全復制維權過程或有難度

《法治周末》記者在張財林的辦公桌上看到一張白紙，上面畫著路面鋪設簡圖：“我是做自動化的，地面鋪設我原來也不懂。我就找了三四家公司學習，心中有數才能不被忽悠?！?/p>

張財林指著這張圖紙解釋具體的路面鋪設施工過程：“路面往下挖45cm，夯實素土（土地原來的土），上面鋪20cm厚的二灰壓實后，再往上打15cm的混凝土，混凝土我也了解了，我們準備用c25混凝土，保證路基強度，再上面5cm干硬灰連接層，最上面我們要鋪花崗巖?！?/p>

業委會成員溝通后決定，具體施工時水泥、石灰部分等輔料由施工方采購，大理石部分委托物業采購，確保質量并控制支出。張財林在接受《法治周末》記者采訪前幾天，剛去了一趟某地礦山，實地考察并和礦山老板談價；就在接受《法治周末》記者采訪前10分鐘，他還在跟一家做路面施工的公司洽談。

認真、堅持和精打細算，張財林做業委會主任以來一直如此，與開發商打官司如此，這次進行小區路面鋪設亦如此。

時代國際嘉園離國貿僅有一站地鐵的距離。這個地理位置優越的小區，整體質量之前卻并不盡如人意。在2006年交房后不到10年，樓盤就出現了外墻大面積掉落的情況，而且墻磚掉了后還露出了下述物品：泡沫板、木板、編織袋、煙盒等。

“我們當時就懷疑開發商是不是把建筑垃圾填到墻里了。脫落的部位主要是一到二層的大理石外墻，業主經常走在小區里就被外墻掉地上的聲音嚇到，這些掉落的大理石萬幸沒有砸到過人，不過小區的車被多次砸到?！睆堌斄只貞?。

在業委會于2020年4月起訴開發商之前一年，張財林就開始著手訴訟資料的搜集，他向朝陽區規劃委申請了小區最初施工建造的所有圖紙，確認小區外墻施工標準是什么以后，購買了標準相關的全套圖集，拿著圖集與小區實際情況進行比對。在此基礎上，他還多次咨詢法律界人士，心里基本有數后，業委會才決定起訴開發商?！霸V訟費用用的是小區的公共收益，業委會賬戶上這部分資金本來就少，不能打沒譜的仗?！?/p>

訴訟從一審到二審，耗時將近3年，其中經歷了新冠疫情的起起落落，經歷了小區業委會的改選，甚至張財林的孩子，都從一名高中生變成了大學生。

“能打贏官司，太難了，可以說是天時、地利、人和種種因素疊加下，我們才有最后的勝訴?！睆堌斄终f，勝訴后其他小區的業委會也都很振奮，面對其他業委會的咨詢，他在總結經驗的情況下也坦陳，在小區交房十幾年后再因外墻脫落跟開發商打官司勝訴的案例很少，時代國際嘉園的案例或許不好復制。

劉志成告訴《法治周末》記者，該案有很多可以總結的地方，而業委會能勝訴的核心原因是鑒定機構認定了房屋外墻有質量缺陷，且質量缺陷與外墻脫落有直接因果關系。

外墻多年脫落嚴重

業委會精打細算攢出訴訟費

2017年1月，張財林當選為業委會主任，由于外墻修補費用比較多，物業公司無法對問題進行妥善解決。

時代國際嘉園小區實行物業管理酬金制。張財林解釋，“也就是說，業主大會選聘物業公司，業委會、物業同開戶銀行一起設立銀行監管的共管賬戶，所有物業費收入全部進入共管賬戶，物業費歸全體業主所有，物業公司只拿合同約定的酬金。物業公司如果需要有采購、維修等費用支出，必須業委會和物業公司雙方共同簽字，方能提款。同時，共管賬戶如果結余了，歸全體業主共有，如果虧損了，那全體業主也要把虧空補平。這對業委會的管理能力有較高的要求”。

2017年之前的物業公司連續兩年虧損，張財林當選業委會后，首要的工作就是設立相對完善的財務制度，對物業報上來的費用嚴格審批，“必須精打細算，讓賬上有錢”。

張財林舉了個例子，他在剛做業委會主任時，當時的物業公司是一家大物業。有一次小區內有3部電梯的顯示器壞了，物業報上來的維修更換預算是10萬元左右，報價依據是，老的顯示器已經不再生產，如果換新型號的電梯顯示器，就需要重新做布線等工作。

“我是學理工科的，多少也懂一點，一看這報價就知道在亂報。物業二次報的預算是3.5萬元，我認為還是高?！睆堌斄指飿I工作人員說，“一共8000元，還能讓你們賺錢”。

物業公司沒同意這個僅有8000元的方案，最后業委會自己找了維修公司報價，僅花費3900元，就解決了3部電梯的顯示器問題。

“從這一個例子就可以知道，酬金制下業委會的工作人員有多難。如果對工程等問題一點不懂，就可能被物業公司牽著走。很多業委會擔心，如果不簽字，出了問題責任誰來承擔？所以好多業委會幾乎是被逼著簽字?！睆堌斄终f。

張財林自己本身有企業管理的經驗，他把這套經驗也用到了業委會的管理上。比如，他要求物業采購任何物資，首先要業委會簽字，其次，采購的物資并不直接進入物業庫房，而是進入業委會的庫房，物業需要進行某一個物品更換時，要拿著舊的壞器件，到業委會庫房領新物件，“不能物業說換就換”。業委會還要求，采購必須在某大型平臺上，用業委會和物業公司共同的賬號登錄購買，這樣互聯網上也有購物記錄，如果同一類物資短期內重復購買，那么業委會也要對采購需求進行重新評估，要求物業公司給出合理理由。

“物業的所有票據我們都會復印一套留在業委會的辦公室，業委會聘任了一個兼職會計，每周3次進行賬務復核歸檔，這樣也方便業主查賬?！睆堌斄终f。

在業委會辦公室的鐵皮柜里，《法治周末》記者看到了物業公司近兩年的票據復印資料按月整齊碼放著，早些年的賬目資料則被打包放在鐵皮柜上方的箱子里。

“就這么精打細算下來，2020年年初的時候，物業公司已經扭虧為盈，用來存放小區公共收益的業委會賬戶上有了50多萬元的盈余，這部分資金也成了我們后來打官司的費用支撐?！睆堌斄终f。

有了打官司的資金，張財林開始進行法律咨詢，劉志成在看了相關資料后，認為有希望打贏官司，于是在2020年4月，劉志成代表時代國際嘉園業委會對開發商提起了訴訟。

“提起這起訴訟之前不需要業主大會投票嗎？”《法治周末》記者問道。

“我們在業主大會的議事規則中，業主大會已經授權業委會進行財產損害賠償類訴訟，所以我們在這一步也節省了很多時間?！睆堌斄执鸬?，通常開一次業主大會，投票結束需要兩個月甚至更長的時間。

有決定性的鑒定結果

意料之外的訴訟判決

正式起訴前，劉志成和張財林一起，對訴訟的可能結果進行了多次分析。

劉志成告訴記者，雖然肉眼可見小區外墻的施工有一定的質量問題，但是一旦進入訴訟，想要以質量問題為由要求開發商賠償業主財產損失，必須證明質量問題與外墻脫落有直接因果關系，而且質量問題是否是外墻脫落的主要原因，也關系到訴訟的結果，畢竟小區已經交房十多年過了質保期。

“但是我們一致認為這么明顯的質量問題，值得拼一次。我們在前期調查中也發現，小區開發商在通州有一個樓盤在售，且時代國際嘉園地下車庫部分的產權方仍然可能是開發商，所以如果勝訴，執行起來比較容易?！眲⒅境裳a充，這一點也是敢于打官司的重要原因，因為現在很多樓盤都是開發商設立一個項目公司，去辦理樓盤的各種施工建設手續，一旦樓盤交付，項目公司解散，小區業主想維權的難度就會變大，即便勝訴，開發商有沒有能力支付賠償金都是問題。

與開發商打官司的這3年里，時代國際嘉園的物業公司同步申請下來公共維修基金對小區外墻進行修復，申請下來的公共維修基金的額度，也最終成為法院判決開發商賠款的依據之一。

物業公司向朝陽區房管局提出公共維修基金申請后，房管局指定朝陽區房屋安全鑒定站對小區進行了修繕鑒定，認定該小區五棟樓均存在外墻脫落風險，建議對外墻裝飾損壞進行綜合修理，第三方工程咨詢造價公司鑒定小區修繕費用合計約1006萬元。

在時代國際嘉園，《法治周末》記者看到，該小區一到三層的外墻維修工程已基本收尾。

訴訟過程中，法院委托第三方鑒定機構對時代國際嘉園小區外墻施工是否符合施工圖紙上標注的標準以及外墻脫落的原因進行鑒定，鑒定結果顯示，采用“干掛”方式安裝的石材，石材與龍骨之間采用“石材與龍骨間無連接件，采用膠粘連接”“石材與龍骨間無連接件，采用鐵絲綁扎連接”的方式，不符合當時的施工要求，存在施工質量缺陷，是導致干掛石材脫落的主要原因；采用“掛貼”方式安裝的石材，粘結砂漿普遍存在不密實的情況，部分位置粘貼砂漿內存在建筑垃圾，存在施工缺陷，是導致掛貼石材脫落的主要原因，其他不利因素在時間上的積累是現狀存在的次要原因。

“這個鑒定至關重要。如果鑒定機構只鑒定出外墻有質量問題，但是沒有鑒定出質量問題和外墻脫落的因果關系，那法院可能就很難判決?！眲⒅境烧f。

一審法院最終根據鑒定結果等判決開發商賠償小區修繕費用1006萬元的70%給業委會，共約704萬元。

“這個判賠比例在我的意料之外?！眲⒅境商龟?。

開發商不服一審判決，并向北京市第三中級人民法院提起上訴。二審法院認可了一審法院的判決，駁回上訴，維持原判。

記者在二審判決書中還看到這樣一段話：開發商作為涉案小區的開發商，為防止高空墜物，保障居民人身財產安全，有責任對存在施工質量缺陷的外墻維修費用承擔賠償責任，以共同維護弘揚和諧、法治的社會主義核心價值觀。