□ 王玉臣 

《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱《批復》）自2023年4月20日起施行。最高人民法院在這個《批復》中，明確了對商品房消費者房屋交付請求權和購房款返還請求權的優先保護。

《批復》第二條提到，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

這其中涉及房屋交付請求權，這個請求權的行使需要滿足三大前提條件：

其一，商品房消費者以居住為目的，所以一般在適用的時候，指的是購買住宅，而且是為了居住，不是為了投資。這個觀點和相關的執行異議規定也是一脈相承的。

其二，購買房屋并已支付全部價款。在這里需要特別注意，并不是只有“全款”買房的才適用，按揭貸款的同樣適用。而且，即使是只支付了部分房款，只要在一審法庭辯論終結前已實際付清尾款，同樣適用。

很多人有誤解，將按揭貸款買房和全款買房分開進行了理解，實際上按揭貸款也是“全款”買房，這個時候是購房人從銀行借錢，銀行替購房人把剩余房款給了開發商，開發商收到全款。而購房人欠銀行的錢。這個時候，購房人付的就是全款，只是要欠銀行錢而已。

其三，房屋達到交付使用條件。雖然在《批復》中沒有特別提到這個條件，但是結合相關法律規定，如果房屋達不到交付使用條件，法院也不會判交房。所以，這也是一大前提條件，莫要忽視了。

《批復》第三條稱，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

這其中涉及價款返還請求權，這個優先權也需要注意有一個前提條件：房屋不能交付且無實際交付可能。比如徹底爛尾了，實在是建不起來了，購房合同的目的已經無法實現了，這個時候只能解除合同，要求返還房款。

另外有一點需要特別注意：這里并沒有提是全款，還是只支付了部分房款的情況。所以，不論是付了多少購房款，都應當享受相應的優先權。這一點和上一個房屋交付請求權是不一樣的。

《批復》實施之前，很多購房人一旦買到爛尾樓，面臨著錢房兩空的風險。在司法實踐中，雖然主流觀點認可業主的基本債權優先權，認可業主的權利在某種程度上優于抵押權和施工單位的工程款優先受償權，但是畢竟沒有明確的規定。

很多人甚至不知道業主基本債權優先權的存在，所以，實務操作中亂象叢生，在不少爛尾樓盤，業主的權利并沒有得到有效保護。

但凡遇到爛尾樓或開發商負債累累，銀行要行使抵押權，施工單位要行使工程款優先受償權，而業主也會主張要求交房或者退房款等。這個時候就會出現多種債權沖突的情形，而抵押權和工程款優先受償權有明文規定，業主的優先權并沒有特別明確的規定，散見在一些最高法的觀點和執行的相關規定中，所以一些法院可能并不會考慮業主的優先權。對于購房人而言，顯然是有失公平的。

《批復》實施后，如果購房人滿足上述請求權行使的條件，購房人的上述兩大請求權優于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。在排序上，購房人的請求權是排在首位的，其次是建設工程價款優先受償權。第三才是咱們熟悉的抵押權。最后是其他的債權，也就是常說的普通債權。

該《批復》以司法解釋的方式明確了購房人的優先權，并明確認定了在什么情況下業主的房屋交付請求權和價款返還請求權優于抵押權、工程款優先受償權及其他債權，為相關案件提供了明確的裁判指引。

該《批復》不僅具有深遠而積極的法律意義，為解決爛尾樓、開發商暴雷案件各類債權如何處置提供了明確指引，同時會從一定程度上提升老百姓對樓市的信心，有利于樓市的復蘇。