近期，各種出奇的貸款產品被頻頻推出，很大一部分原因就在于居民按揭買房動力在下降

《法治周末》記者 馬金順

“昨天我們已接到通知，該業務正式停辦了?！贬槍诒粺嶙h的“連心貸”，2月24日晚，一位中國農業銀行內部人員如是說。

當被問及“為什么停辦”時，該人員表示，不清楚具體原因。

2月22日，有媒體報道稱，針對河北雄安新區的購房者，農業銀行擬推出一款信貸產品——連心貸。據介紹，“連心貸”是指為明確婚前財產歸屬或增強還款能力，以未婚男女朋友作為共有權人，由雙方或者一方申請的住房貸款。

消息一出，輿論嘩然。不少網友在評論區留言：“分手了怎么辦” “荒唐至極”等。

其實，除了“連心貸”，近段時間，有關房貸的話題，比如，“百歲貸”“接力貸”“0首付0月供”“首付30萬元，開發商送60萬元不用還”等頻頻沖上熱搜。引發市場關注后，這些業務有的被相關機構否認，有的因違規被相關部門查處，還有的如“連心貸”，被銀行內部叫停。

“從上述情況來看，不論是銀行接連推出新奇貸款產品，還是某些開發商宣傳購房‘0首付’，目的都是為了刺激房貸需求?！北本┦杏坡蓭熓聞账匣锶寺蓭熇钏商嵝训?，在創新產品時，都應在合規范圍內進行，開發商應把握好宣傳尺度，銀行應堅守好最基本的風控底線。

“連心貸”：不違規，風險大，已停辦

據前述農行內部人員介紹，“連心貸”并不是該行今年才推出的新產品。

“它是2012年推出的一款老產品，我們從來沒有把它作為主打產品往外推廣過，這些年，該項業務一直可以辦理，但是可能因為市場接受度不高、需求少，所以可查到的業務記錄比較少?！痹撊藛T說。

2月27日，《法治周末》記者在農行APP的智能客服功能中，輸入“連心貸”三個字，對方給出的解釋是，“‘連心貸’是我行10年前的老產品，設計初衷是為了滿足青年群體婚前聯名購房的需求，總體業務量較小。隨著市場和政策變化，此類需求非常有限，該產品基本處于停辦狀態”。

而有媒體在此前的咨詢中，農行智能客服回復稱，“連心貸”是個人住房聯名貸款的一種。申請“連心貸”的前提是，房屋買賣合同中登載的買受人應為男女雙方，所購住房應歸屬雙方共有。一方單獨申請貸款的，另一方應作為連帶責任保證人，在貸款存續期間承擔連帶責任保證擔保。

在李松看來，“連心貸”本身并不違規，之所以引發熱議，主要是因為該產品針對的對象是未婚男女朋友，從法律層面來講，畢竟男女朋友關系不如夫妻關系那么穩定，如果分手，可能就牽扯到房屋產權歸屬以及貸款如何償還的問題，甚至導致房貸斷貸事件的發生，即分手后法律糾紛會比較多、風險較大。

北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，“連心貸”屬于共同貸款，當共同貸款人其中一方未能及時還款，另一方也將面臨征信惡化的風險。從某種程度上看，上述做法降低了銀行的部分風險，卻增加了貸款人的風險。所以，作為購房人還是要慎重選擇。

根據農行智能客服的回復，“連心貸”將未婚男女作為共同借款人，在法律層面，雙方在貸款存續期間承擔連帶責任。根據民法典第一百七十八條規定，二人以上依法承擔連帶責任的，權利人有權請求部分或者全部連帶責任人承擔責任。連帶責任人的責任份額根據各自責任大小確定；難以確定責任大小的，平均承擔責任。實際承擔責任超過自己責任份額的連帶責任人，有權向其他連帶責任人追償。

“銀行在設計某種產品時，對于風險問題肯定考慮得比較全面，就拿‘連心貸’來講，它只能辦住房按揭，肯定設有抵押物，這樣從根上就把這個風險給兜住了?？赡芫褪窃诔霈F違約、處置抵押物的時候，沒那么利索而已?！鼻笆鲛r行內部人士說。

房貸市場花樣百出

除了“連心貸”，近期引發熱議的房貸產品還包括“接力貸”“百歲貸”等。

根據農行智能客服的回復，“接力貸”是指為延長貸款期限或增強還款能力，借款人與父/母（含公/婆、岳父/岳母）、子/女中的任意一人作為共同借款人申請的住房貸款。

而“百歲貸”是指子女作為共同借款人，最長可貸至100歲的住房貸款。

“從法律層面來講，‘百歲貸’‘接力貸’本身并不違規，可能更多還是金融風險方面的問題?！蓖跤癯枷颉斗ㄖ沃苣酚浾叻治稣f，“‘百歲貸’‘接力貸’引發熱議，可能有兩種原因：第一，‘百歲貸’‘接力貸’本身比較少見，作為一般正常的銀行按揭貸款產品，是不會出現這兩類特殊產品的；第二，‘百歲貸’‘接力貸’有時候可能會讓大家產生一種‘允許炒房’的錯覺，一旦市場升溫，可能會成為炒房的工具?！?/p>

除了銀行方面接連推出新奇房貸產品外，開發商方面為了推動購房消費，進一步刺激樓市交易也“不甘落后”。

2月17日，河南省安陽市一樓盤發布“0首付0月供，你買房我還貸”的宣傳廣告，沖上熱搜。同日，廣東省深圳市龍崗區信城縉悅花園“3成首付只需30萬元，開發商送60萬元”的消息，也引發了市場高度關注。

《法治周末》記者查詢資料了解到，根據《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號)及央行等兩部門《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，購買首套住房的，貸款首付款比例不得低于30%，貸款購買第二套住房的，貸款首付款比例不得低于50%。另外，2017年，住房城鄉建設部會同人民銀行、銀監會聯合部署規范購房融資和加強反洗錢工作時也明確，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資等。

“‘0首付、低首付’往往伴隨著開發商墊資、融資、首付貸等違規操作，這些操作本身就是被明令禁止的?！蓖跤癯急硎?，購房合同、貸款合同都必須以實際成交價為準。如果開發商真的通過走賬墊資的方式，虛報首付款金額，就違反了銀行按揭貸款的相關規定。

“這種情況下，房屋的價值并非網簽備案的價格，也不是辦理按揭貸款時的評估價值，實際上是以虛高的評估價騙貸，如果接受了開發商贈送的首付，購房者也涉嫌騙貸銀行?！蓖跤癯佳a充說。

房貸產品創新不能“出圈”

“0首付”“低首付”被明令禁止，本身系違規行為；“連心貸”“接力貸”雖不違規，但風險較大，那么，房貸市場為何會出現這些產品或業務呢？

李松指出，為了盤活市場，開發商和銀行就會“絞盡腦汁”來刺激房貸需求，因此，近期市場上出現了不少新奇房貸產品。這一現象從側面也反映出，銀行放貸壓力也比較大。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，近期全國各種出奇的貸款產品被頻頻推出，很大一部分原因就在于居民按揭買房動力在下降。房地產市場表現欠佳等因素，使越來越多的人對貸款保持了相當的審慎態度。

“該問題值得高度警惕。一方面，按揭貸款屬于銀行優質的資產類別，如果居民持續不愿貸款買房，銀行資產質量將有可能出現下降；另一方面，居民貸款意愿持續乏力，樓市就很難真正企穩，房地產業上下游的相關貸款業務，也會深受影響?！崩钣罴握f。

最后，李松提醒到，無論如何創新產品形式，開發商和銀行都應該遵守國家相關法律法規和貸款政策，一定要在合規范圍內推行，不能“出圈”。